居住用財産3000万円控除 住宅ローン控除

3 000 万 円 特別 控除 住宅 ローン 控除

3000万円控除と住宅ローン控除の重複適用は不可

例えば、従前住宅を売却して3000万円特別控除を利用し、その後新居を住宅ローンで購入する場合、住宅ローン控除を併用できれば大きな節税効果が得られます。しかし、現行の制度では「3000万円控除」と「住宅ローン控除」を同時に適用することはできないため、どちらかを選択する必要があります。

どちらを選ぶべきか？具体例で比較

譲渡益が3000万円の場合
この場合、譲渡税率が約20％と仮定すると、「3000万円特別控除」を適用することで、約600万円の節税が可能です（3000万円 × 20％ = 600万円）。

譲渡益が100万円の場合
譲渡益が少ない場合、「3000万円控除」による節税額は約20万円（100万円 × 20％）程度にとどまります。

一方、新たに住宅ローンを利用し、年末時点のローン残高が3000万円であった場合、初年度の住宅ローン控除による節税額は21万円（3000万円 × 0.7％（令和4年度改正の控除率））となり、13年間の節税額合計は約273万円となります。

判断のポイント

譲渡所得が大きい場合は「3000万円特別控除」を利用する方が有利となる可能性が高いですが、譲渡所得が少ない場合は「住宅ローン控除」を選択した方が総合的な節税効果が大きくなることがあります。自身の状況を踏まえ、どちらが有利かを慎重に見極めることが重要です。

買い替えで事前にやっておくこと

買い替えでは、まず資金計画を立てるのがポイントです。

資金計画の見積もりが甘いと新居を買うお金が足りなくなり、買い替え自体ができなくなることも…。

まずチェックすべきは次の3つ。

• 今の家がいくらで売れるか
• 住宅ローンを完済できるか
• 新居購入に充てられる予算はいくらか

それぞれをわかりやすく解説します。

①今の家がいくらで売れるか把握する

家の買い替えを始める際、まず必要なのは、今の住まいの売却価格を知ることです。

以下のサイトを使えば、家の売却価格をチェックできます。

⇒【無料】家がいくらで売れるかチェックする

無料ですし、スマホで1分で完了します。早めに済ませておいてくださいね。

②住宅ローンを完済できるか確認する

次に、住宅ローンの残債が査定額や自己資金で完済できるかどうかを確認しましょう。

ローンの返済予定表などで現時点の残債額を確認し、売却額や自己資金と照らし合わせます。

査定額がローン残債を上回る場合

この場合は、手元にどのくらいのお金が残るのかもしっかり把握しておきましょう。

査定額がローン残債を下回る場合

もし、現在の住宅ローンを完済できない場合は、「買い替えローン」を検討する必要があります。

③新居購入に充てられる予算はいくらか確認する

住宅の売買には、仲介手数料や税金などの諸費用が発生します。その目安として、以下の割合を参考にしてください：

• 売却時の諸費用：売却金額の約4％
• 中古住宅購入時の諸費用：購入金額の5～6％程度
• 新築住宅購入時の諸費用：購入金額の4～8％程度

これらの諸費用は主に現金で支払う必要があるため、事前に資金を準備しておくことが大切です。

売却後に手元に残る金額や自己資金から諸費用を差し引き、新居に使える予算を明確にしておきましょう。

まずは今の家の売却価格をチェック

• 住宅ローンを完済できるか
• 新居購入に充てられる予算はいくらか

この2つを考えるには、”今住んでいる家がいくらで売れるか”を調べる必要があります。

じっくり資金計画を立てて買い替えたあとの生活で苦しまないためにも、まずは今の家の売却価格をチェックしておきましょう。

⇒【無料】家がいくらで売れるかチェックする

ぜひ気軽に使ってくださいね。

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