買い替え特例 3000万円 控除 併用

買い替え 特例 3000 万 円 控除 併用

居住 用 財産 の 買 換え 特例 3000 万 円 控除

買い替え特例と3000万円控除は併用できない

原則として、「買い替え特例」と「3000万円特別控除」は同時に併用することができません。

ただし、どちらを選ぶかは状況に応じて決定できます。以下のポイントを考慮して選択するのが一般的です：

【買い替え特例を選ぶ場合】

• 将来譲渡する新しい住宅が高い価値を持つ可能性がある。
• 譲渡益を現在ではなく、将来の課税として繰り延べたい。

【3000万円特別控除を選ぶ場合】

• 売却益が3000万円以下であり、控除の範囲内で課税をゼロにしたい。
• 新たな住宅を購入しない、または購入する住宅が比較的低額である。

買い替え特例と3000万円控除はどっちがお得？

今すぐ課税を抑えたい場合

3000万円特別控除

3000万円特別控除は、譲渡益が最大3000万円まで非課税となるため、現時点で課税額を減らしたい場合に有利です。

例：

• 売却益が3000万円以内の場合、特別控除を使えば課税がゼロになります。
• 売却益が3000万円を超える場合、特例を使うか否かで課税対象額が変わります。

買い替え特例

買い替え特例は課税を将来に繰り延べる制度なので、現在の課税額をゼロにするわけではありません。

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将来の譲渡計画を考慮

買い替え特例

買い替え特例を使うと、新しい住宅を将来売却する際に繰り延べた課税がまとめて発生します。そのため、新居の価格が下がるとデメリットになる可能性があります。

3000万円特別控除

3000万円特別控除では繰り延べがないため、将来の課税に影響しません。

住宅ローン控除との併用

3000万円特別控除

3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できます。

買い替え特例

買い替え特例を使うと住宅ローン控除が受けられない場合があります。

具体例で比較

売却益：4000万円、新居価格：6000万円

3000万円特別控除の場合

• 4000万円 – 3000万円 = 1000万円が課税対象。
• 現在の税率で課税されるが、新居には影響しない。

買い替え特例の場合

• 4000万円の課税が新居購入分（6000万円）に繰り延べ。
• 新居売却時に課税されるが、将来の譲渡価格次第で減免される可能性あり。

どちらが得かの結論

以下を基準に考えるとわかりやすいです：

• 今すぐ課税を抑えたい場合 → 3000万円特別控除が有利。
• 新居の価格が高い場合や将来の譲渡価格が上昇すると見込まれる場合 → 買い替え特例が有利。

買い替えで事前にやっておくこと

買い替えでは、まず資金計画を立てるのがポイントです。

資金計画の見積もりが甘いと新居を買うお金が足りなくなり、買い替え自体ができなくなることも…。

まずチェックすべきは次の3つ。

• 今の家がいくらで売れるか
• 住宅ローンを完済できるか
• 新居購入に充てられる予算はいくらか

それぞれをわかりやすく解説します。

①今の家がいくらで売れるか把握する

家の買い替えを始める際、まず必要なのは、今の住まいの売却価格を知ることです。

以下のサイトを使えば、家の売却価格をチェックできます。

⇒【無料】家がいくらで売れるかチェックする

無料ですし、スマホで1分で完了します。早めに済ませておいてくださいね。

②住宅ローンを完済できるか確認する

次に、住宅ローンの残債が査定額や自己資金で完済できるかどうかを確認しましょう。

ローンの返済予定表などで現時点の残債額を確認し、売却額や自己資金と照らし合わせます。

査定額がローン残債を上回る場合

この場合は、手元にどのくらいのお金が残るのかもしっかり把握しておきましょう。

査定額がローン残債を下回る場合

もし、現在の住宅ローンを完済できない場合は、「買い替えローン」を検討する必要があります。

③新居購入に充てられる予算はいくらか確認する

住宅の売買には、仲介手数料や税金などの諸費用が発生します。その目安として、以下の割合を参考にしてください：

• 売却時の諸費用：売却金額の約4％
• 中古住宅購入時の諸費用：購入金額の5～6％程度
• 新築住宅購入時の諸費用：購入金額の4～8％程度

これらの諸費用は主に現金で支払う必要があるため、事前に資金を準備しておくことが大切です。

売却後に手元に残る金額や自己資金から諸費用を差し引き、新居に使える予算を明確にしておきましょう。

まずは今の家の売却価格をチェック

• 住宅ローンを完済できるか
• 新居購入に充てられる予算はいくらか

この2つを考えるには、”今住んでいる家がいくらで売れるか”を調べる必要があります。

じっくり資金計画を立てて買い替えたあとの生活で苦しまないためにも、まずは今の家の売却価格をチェックしておきましょう。

⇒【無料】家がいくらで売れるかチェックする

ぜひ気軽に使ってくださいね。

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