このページでは、
- 住んでいる家の売却にかかる税金
- 新居の購入にかかる税金
をわかりやすく解説します。
今住んでいる家を500万円以上高く売って、次の家の購入資金を確保する方法もご紹介。
うまくいけば家を売ったお金だけでイメージ通りの家が手に入ります。
最高価格で家を売りたい方は、ぜひ参考にしていただければ幸いです。
不動産売却時にかかる税金
譲渡所得税
家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に課される税金です。
計算方法
譲渡所得＝家の売却価額－（家の取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得にかけられる税率は所有期間に応じて異なります。
税率
税率は5年を境に変わります。
- 保有期間が5年以下：39.63％（所得税30％ + 住民税9％）
- 保有期間が5年超：20.315％（所得税15％ + 住民税5％）
具体例
- 売却価格が5,000万円
- 取得費が3,500円万円
- 譲渡費用が200万円
- 保有期間が7年
の家を売るとすると・・・
譲渡所得 ＝ 5,000万円 －（3,500万円 ＋ 200万円） ＝ 1,700万円
譲渡所得税 ＝ 1,700万円×20.315％＝393万5500円となります。
かなり金額が大きいので、住み替え先を考える前に目安の金額を把握しておくと安心です。
印紙税
印紙税は、不動産売買で契約書を作成する際に課される税金です。
不動産の売却価格によって印紙税は異なり、以下の通りになります。
| 不動産の売却価格 | 本則税率 | 軽減税率（2027年まで適用） |
| 1万円以下のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円を超え10万円以下のもの | 200円 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え５千万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 600,000円 | 480,000円 |
基本的に、売却価格は1億円以下ですので10,000円～30,000円と考えておけばOKです。
2027年以降は印紙税が上がりますので、ご注意ください。
登録免許税
売却の際の登記（所有権移転登記など）にかかる税金です。
固定資産税評価額×2.0％で求められます。
固定資産税評価額はどうやって確認するんだ？
- 市役所でもらえる固定資産税評価証明書
- 毎年5月に送られる固定資産税の納税通知書
この2つで確認できます。
評価額によりますが、登録免許税は20万～40万円程度が目安になります。
まとめると、たとえば5000万円の物件を売却すると合計で430万円ほど税金がかかります
不動産の購入時にかかる税金
不動産取得税
新たに不動産を取得した際に課される税金。
不動産取得税＝固定資産税評価額×3％で計算できます。
- 3,000万円の家を購入した場合は約39万円
- 5,000万円の家を購入した場合は約93万円
と、購入する物件によって大きく左右されます。
印紙税
印紙税は、不動産の購入時にもかかります。
こちらも基本的に10,000円～30,000円と考えておけば良いでしょう。
登録免許税
登録免許税も購入時にもかかります。
評価額によりますが、こちらも20万～40万円程度が目安になります。
まとめると、たとえば5000万円の物件を購入すると合計で130～140万円ほど税金がかかります
無理のない資金計画を立てるためにも、大まかに税金を計算しておいてくださいね。
家を買うには予算が心もとないな…
税金って思ったよりかかるんだな…
将来に備えるためにも、できれば持ち出しゼロ円で買い替えたい。
でも、手元に残るお金だけで納得できる家が買えるのだろうか？
と不安になっている方もいるのではないでしょうか？
住み替えて生活が苦しくなるのは本末転倒ですが、妥協した家に買い替えるのも避けたいところ。
はたして、家を売ったお金だけでイメージ通りの家を買う方法はないのでしょうか？
売却代金だけで住み替える方法とは
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同じ家でも不動産屋によっては500万円以上高く売れるケースも珍しくありません。
家の近くの会社に任せようかな
と、なんとなく選んでしまうと知らず知らずのうちに安売りすることになってしまいます。
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え！うちがこんな値段で？
と思わぬ金額で売れることも。
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ただし、不動産バブルがいつ終わるかはわかりません。
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