再建築不可物件 どうする
再建築不可物件の主な要因
再建築不可物件となる理由は、大きく分けて以下の2つです。
- 接道義務を満たしていない
- 市街化調整区域にある
接道義務を満たしていないケース
建築基準法第43条では、建物を建築する土地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と規定されています。
これは災害時の避難経路や緊急車両の進入を確保する目的で定められたものです。
この接道義務を満たしていない物件は、再建築不可となります。
具体的なケースとしては以下のような例があります。
- 道路とまったく接していない土地
- 前面道路の幅が4m未満（私道を含む）
- 道路に接している敷地幅が2m未満
市街化調整区域にあるケース
市街化調整区域とは、市街地の拡大を抑制するために指定された地域です。この区域内では、建築が厳しく制限されており、原則として再建築が認められません。
接道義務を満たしていない物件を再建築可能にするには
再建築不可物件を再建築可能にするためには、以下のような方法が考えられます。
隣地の一部を購入する
隣地の所有者と交渉し、土地の一部を購入することで敷地を道路に2m以上接するようにできます。
この方法は隣地所有者との良好な関係性と費用が必要です。
隣地の一部を借りる
一時的に隣地の土地を借りて接道義務を満たし、建築確認を得る方法です。
賃料が発生しますが、購入に比べて費用を抑えられる場合があります。
土地の一部を等価交換する
旗竿地などの場合、自分の土地の一部を隣地所有者に譲渡し、代わりに隣地から道路に接する部分を譲り受ける方法です。
セットバックを行う
接している道路が幅員4m未満の場合、所有地を後退させて道路幅を広げる「セットバック」を行うことで、接道義務を満たせる可能性があります。
ただし、この場合、土地面積が減少する点に注意が必要です。
43条但し書き申請を利用する
建築基準法上の道路ではない道に面した土地でも、一定の基準を満たせば建築審査会の許可を得て建て替えが可能になる場合があります。
この手法を活用するには、敷地周辺に広い空地があることや、自治体が定める条件をクリアする必要があります。
位置指定道路を申請する
私道を法定の道路として認めてもらう「位置指定道路」の申請を行い、接道義務をクリアする方法です。
自治体の要件に合致するか確認し、必要な書類を整えて申請を行う必要があります。
市街化調整区域の物件を再建築可能にするには
市街化調整区域内の再建築不可物件の場合、再建築を可能にする唯一の方法は自治体から「開発許可」を得ることです。
この許可を得るには、以下のような条件を満たす必要があります。
- 土地が市街化調整区域として指定される前から所有していること
- 居住用住宅としての用途であること
- 親族のための居住用住宅であること（自治体による）
詳細は各自治体の都市計画課に確認しましょう。
建て替えの前にチェックしておきたいこと
建て替えの他に、”住み替え”という選択肢も1つの手。
住み替えであれば・・・
- めんどうな手続きなし
- 解体費用0円
- 売却代金で家を買える
といったメリットがありますからね。
建て替えじゃなくてもいい
という方は、まず今の家がいくらで売れるかチェックしてみてください。
無料ですし、スマホで1分で完了します。
いくらで売れるかによって新居の予算がだいたいわかります。
建て替えと住み替えのメリット・デメリット
建て替えの場合
メリット
- 住み慣れた土地にそのまま住める
- 現在の地域から離れる必要がなく、通勤・通学や買い物など日常生活の変化を最小限に抑えられます。
- 近隣住民との人間関係を新たに構築する手間がなく、これまでのご近所付き合いが継続できます。
- 間取りをゼロから設計可能
- 現在の家の不満点を解消し、より快適な住環境を実現できます。
- 最新の設備やデザインを取り入れることで、理想的な住まいをつくることが可能です。
- 土地を探す手間と費用がかからない
- 土地探しが不要なため、建築スケジュールを自由に設定できます。
- 土地購入費用が不要なので、建築費用に集中して資金を使えます。
デメリット
- 仮住まいが必要
- 建て替え期間中は仮住まいに引越しが必要で、引越し費用が2回分（仮住まいへの引越し＋新築後の引越し）かかります。
- 仮住まいの家賃や荷物の保管費用も発生するため、コストが増加します。
- 建築基準法により制約が生じる可能性
- 古い家を建て替える場合、現行の建築基準法や都市計画法に基づく制約が適用されるため、以前と同じ床面積の住宅が建てられないケースがあります。
- 解体費用がかかる
- 古い家を解体する費用が必要で、さらに滅失登記の手続きも行う必要があります。
- 仮住まい中のストレス
- 慣れない環境での生活がストレスとなり、生活リズムが乱れる可能性があります。
買い替え（住み替え）の場合
メリット
- 仮住まいが不要
- 現在の家に住みながら新しい土地で家を建てるため、仮住まいが不要です。
- 引越しが1回で済むため、引越し費用や仮住まいにかかる費用を抑えることができます。
- 新しい土地を自由に選べる
- 学区、交通の利便性、自然環境など、自分や家族のライフスタイルに合った場所を選べます。
- 将来を見据えた環境選びができ、利便性や資産価値を重視する選択が可能です。
- 資金計画が立てやすい
- 現在の家を売却することで、新築費用の一部を確保できます。
- 古い家を解体する必要がないため、解体費用や滅失登記費用がかかりません。
デメリット
- 生活環境が変わる
- 住み慣れた地域を離れるため、通勤・通学や生活圏が変わり、新しい環境に慣れる必要があります。
- ご近所付き合いや地域コミュニティを一から築く必要があり、精神的な負担がかかることがあります。
- 売却と購入のスケジュール調整が必要
- 現在の家の売却と新しい土地や家の購入を同時に進めなければならないため、計画的な段取りが求められます。
- 売却が遅れたり、新しい家が完成するまでの期間の調整に苦労する場合があります。
- 住宅ローンの残債処理が必要
- 現在の住宅ローンが残っている場合、一括返済が求められることがあります。売却資金で返済できない場合は、新しいローンに上乗せして組み直す必要がある場合もあります。
- 不動産売却のリスク
- 思うような価格で売却できない場合や、土地だけ購入希望されて解体費用が別途発生するケースもあります。
- 売却や購入に伴い、不動産仲介手数料、税金、登記費用などのコストがかかる点にも注意が必要です。