家の買い替え特例とは？まずチェックすべき1つのこと

買い替え特例とは

通常、不動産を売却して利益が出た場合、その譲渡益に対して所得税と住民税が課されます。

しかし、買い替え特例を利用すると、その課税を新しく購入する不動産に移し、課税を将来に繰り延べることができます。

例えば、家を売却して得た利益を新しい家の購入資金に充てる場合、その利益が非課税になるわけではありませんが、買い替え後に実際に課税されるタイミングを遅らせることができます。

適用条件

買い替え特例を利用するためには、以下のような条件を満たす必要があります。

1. 譲渡する物件に関する条件
   • 売却する不動産が個人の居住用であること。
   • マイホームとして使用していた期間が原則10年以上であること。
2. 新しく購入する物件に関する条件
   • 新たに購入する物件も居住用であること。
   • 売却した年の前年から翌年までの3年以内に購入すること。
   • 新しい物件の購入価格が、売却価格と同額以上であること。
3. その他の条件
   • 売却金額が1億円以下であること。
   • 譲渡する相手が親族など特定の関係者ではないこと。

手続きの流れ

買い替え特例を適用するには、事前の準備から申告までをきちんと進める必要があります。以下は詳細な手続きの流れです。

1. 売却前の準備

• 譲渡益の試算
  売却する物件の譲渡益（売却価格 – 購入時の価格や諸費用）を試算します。この段階で不動産会社や税理士に相談するとスムーズです。
  • 試算に必要な書類：
    • 売却予定物件の購入時の契約書
    • 売却予定物件の購入時に支払った諸費用（仲介手数料など）の領収書
• 対象物件の確認
  売却する物件が「居住用財産」であり、買い替え特例の条件を満たしているか確認します。

2. 売却手続き

• 売却活動の実施
  不動産会社に依頼して売却活動を開始します。
  • 売却価格が1億円を超えないように注意する必要があります（買い替え特例の条件）。
  • 売却後、譲渡契約書や決済に関する書類を確実に受け取り保管します。
• 売却後の経費整理
  売却にかかった仲介手数料や登記費用などをまとめ、譲渡益計算に備えます。

3. 新しい物件の購入

• 物件探しと契約
  売却から新しい物件の購入までのタイムラインを考慮します（原則、売却の前年から翌年までの3年間以内）。購入契約書や資金計画書を確実に準備します。
• 新居の購入費用確定
  購入する物件の費用が売却価格以上であることを確認します。これが買い替え特例の条件です。

4. 必要書類の準備

買い替え特例の申告に必要な書類を整理します。具体的には以下の通りです。

• 売却物件関連：
  • 売却契約書の写し
  • 売却にかかった費用の領収書
  • 売却時の譲渡計算書
• 新規購入物件関連：
  • 購入契約書の写し
  • 購入時にかかった諸費用（仲介手数料や登記費用など）の領収書
• その他：
  • 売却物件の取得時の契約書
  • 売却物件の取得時の諸費用の領収書

5. 確定申告

• 譲渡益の申告
  確定申告期間（通常は翌年2月16日～3月15日）に税務署へ申告します。買い替え特例を利用する場合、以下を税務署に提出します。
  • 所得税の確定申告書
  • 売却と購入に関する証拠書類一式
  • 買い替え特例の適用を受けるための明細書
• 税理士の活用（必要に応じて）
  申告内容が複雑になる場合は、税理士に依頼することでミスを防ぐことができます。

買い替えで事前にやっておくこと

買い替えでは、まず資金計画を立てるのがポイントです。

資金計画の見積もりが甘いと新居を買うお金が足りなくなり、買い替え自体ができなくなることも…。

まずチェックすべきは次の3つ。

• 今の家がいくらで売れるか
• 住宅ローンを完済できるか
• 新居購入に充てられる予算はいくらか

それぞれをわかりやすく解説します。

①今の家がいくらで売れるか把握する

家の買い替えを始める際、まず必要なのは、今の住まいの売却価格を知ることです。

以下のサイトを使えば、家の売却価格をチェックできます。

⇒【無料】家がいくらで売れるかチェックする

無料ですし、スマホで1分で完了します。早めに済ませておいてくださいね。

②住宅ローンを完済できるか確認する

次に、住宅ローンの残債が査定額や自己資金で完済できるかどうかを確認しましょう。

ローンの返済予定表などで現時点の残債額を確認し、売却額や自己資金と照らし合わせます。

査定額がローン残債を上回る場合

この場合は、手元にどのくらいのお金が残るのかもしっかり把握しておきましょう。

査定額がローン残債を下回る場合

もし、現在の住宅ローンを完済できない場合は、「買い替えローン」を検討する必要があります。

③新居購入に充てられる予算はいくらか確認する

住宅の売買には、仲介手数料や税金などの諸費用が発生します。その目安として、以下の割合を参考にしてください：

• 売却時の諸費用：売却金額の約4％
• 中古住宅購入時の諸費用：購入金額の5～6％程度
• 新築住宅購入時の諸費用：購入金額の4～8％程度

これらの諸費用は主に現金で支払う必要があるため、事前に資金を準備しておくことが大切です。

売却後に手元に残る金額や自己資金から諸費用を差し引き、新居に使える予算を明確にしておきましょう。

まずは今の家の売却価格をチェック

• 住宅ローンを完済できるか
• 新居購入に充てられる予算はいくらか

この2つを考えるには、”今住んでいる家がいくらで売れるか”を調べる必要があります。

じっくり資金計画を立てて買い替えたあとの生活で苦しまないためにも、まずは今の家の売却価格をチェックしておきましょう。

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ぜひ気軽に使ってくださいね。

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