買い替え特例と住宅ローン控除は併用できる？
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広告見出し：買い替え特例と住宅ローン控除｜併用OKの条件をわかりやすく解説,併用できない特例はどれ？,併用できる特例はどれ？
【買い替え】住宅ローン控除と併用できる特例とは
結論から言うと、家を売却してプラスの場合、住宅ローン控除と併用できる特例はありません。
具体的には・・・
- 3,000万円の特別控除
- 所有期間10年超の場合の軽減税率
- マイホームの買い換え特例
は利用できません。
一方で家を売却してマイナスになる場合、”譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例”を利用できます。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは
家を売ったときに出た売却損を、所得と相殺できる制度です。
わかりやすく説明します。
たとえば、毎年500万円の給与を得ている人が、1,000万円の売却損を出したとします。
この場合、給与と売却損を合算できます。すると・・・
給与500万円 – 損失1,000万円 ＝ マイナス500万円
つまり、その年の給与がゼロ円という扱いになり、
- 所得税
- 住民税
の負担が大幅に軽減されます。
さらに、1年で控除しきれなかった損失は、最大3年間繰り越して控除することができます。
特例を使える条件について
この特例を使える条件は4つあります。
- 国内にあるマイホームであること
- 売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
- 売買契約日の前日に10年以上の住宅ローン残債があること
- 売却額がローン残高よりも低いこと
より詳しい解説は、以下をご覧ください。
国内にあるマイホームであること
譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、対象となる物件が日本国内に所在するマイホームであることが条件です。
マイホームとは、売却した住宅が自分自身または家族が実際に居住していた住宅を指します。これには一戸建てやマンションが含まれますが、投資用不動産や賃貸物件、別荘、セカンドハウスなどは対象外となります。
また、転勤などの理由で一時的に住んでいなかった場合でも、元々自分が居住していた住宅であれば条件を満たす場合があります。
この条件は、特例があくまで居住者の負担軽減を目的としているためです。
売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
この特例を利用するためには、売却する住宅が売却する年の1月1日時点で5年以上所有されている必要があります。
注意が必要なのは、売却日ではなく、その年の1月1日時点の所有期間を基準にすることです。
たとえば、2018年4月1日に購入した住宅を2024年12月1日に売却する場合、2024年1月1日時点で所有期間が5年を超えているため、この条件を満たします。
この要件は、長期間の居住または保有によって住宅の価値が形成されていることを前提にしているためです。
売買契約日の前日に10年以上の住宅ローン残債があること
売却する住宅には、売買契約日の前日までに10年以上の住宅ローン残高が残っている必要があります。
この要件は、売却する住宅がまだ住宅ローンの返済途中であることを示しており、ローンが完済されている場合には適用されません。
さらに、ローンの返済期間が当初から10年以上で設定されていることが条件です。
この特例は、住宅ローンの負担が大きい売却損発生者を支援する目的があるため、ローン返済が継続している場合にのみ適用されます。
売却額がローン残高よりも低いこと
特例が適用されるためには、住宅の売却価格が住宅ローンの残高を下回ること、つまり譲渡損失が発生していることが条件です。
たとえば、売却価格が3,000万円で、住宅ローン残高が3,500万円の場合、損失額は500万円となります。
このようなケースで、売却損を他の所得と相殺し、税負担を軽減する仕組みが特例として機能します。
売却額がローン残高を上回る場合、そもそも損失が発生しないため、この特例は適用されません。
買い替えで事前にやっておくこと
買い替えでは、まず資金計画を立てるのがポイントです。
資金計画の見積もりが甘いと新居を買うお金が足りなくなり、買い替え自体ができなくなることも…。
まずチェックすべきは次の3つ。
- 今の家がいくらで売れるか
- 住宅ローンを完済できるか
- 新居購入に充てられる予算はいくらか
それぞれをわかりやすく解説します。
①今の家がいくらで売れるか把握する
家の買い替えを始める際、まず必要なのは、今の住まいの売却価格を知ることです。
以下のサイトを使えば、家の売却価格をチェックできます。
無料ですし、スマホで1分で完了します。早めに済ませておいてくださいね。
②住宅ローンを完済できるか確認する
次に、住宅ローンの残債が査定額や自己資金で完済できるかどうかを確認しましょう。
ローンの返済予定表などで現時点の残債額を確認し、売却額や自己資金と照らし合わせます。
査定額がローン残債を上回る場合
この場合は、手元にどのくらいのお金が残るのかもしっかり把握しておきましょう。
査定額がローン残債を下回る場合
もし、現在の住宅ローンを完済できない場合は、「買い替えローン」を検討する必要があります。
③新居購入に充てられる予算はいくらか確認する
住宅の売買には、仲介手数料や税金などの諸費用が発生します。その目安として、以下の割合を参考にしてください：
- 売却時の諸費用：売却金額の約4％
- 中古住宅購入時の諸費用：購入金額の5～6％程度
- 新築住宅購入時の諸費用：購入金額の4～8％程度
これらの諸費用は主に現金で支払う必要があるため、事前に資金を準備しておくことが大切です。
売却後に手元に残る金額や自己資金から諸費用を差し引き、新居に使える予算を明確にしておきましょう。
資金計画を立てたら買い替えスタート！
新居の予算が確定したら、いよいよ家の買い替えを開始します。
買い替えの進め方には、「買い先行」と「売り先行」の2つの方法があり、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて選ぶことが大切です。
①資金に余裕がある場合は「買い先行」も選択可能
手元に十分なキャッシュやそれに近い形での資金がある場合、新居を先に購入する「買い先行」方式が選べます。
ただし、現在の住宅ローンが残っている場合、さらに新居もローンで購入すると「ダブルローン」の状態が発生します。
ダブルローン：新居の住宅ローンと旧居の住宅ローンが重なる期間があること
資金に余裕がなくダブルローンの負担が重い場合は、「売り先行」の方法を選ぶ方が良いでしょう。
②資金に余裕がない場合は「売り先行」がおすすめ
「売り先行」とは、現在の住まいを先に売却してから新居を購入する方法です。
この方法では、売却した資金で住宅ローンを完済できるため、ダブルローンのリスクを避けることができます。
ただし、先に旧居を売却すると、新居の引渡しまで一時的に住む場所がなくなるというデメリットがあります。
この場合、多くの家庭では賃貸住宅に仮住まいをすることになります。
仮住まい期間中は住宅ローンの負担はなくなりますが、以下のような費用が発生します。
- 引越し費用（2回分）
- 賃貸住宅の敷金・礼金
- 仮住まいの家賃
これらの費用も買い替え計画に含めて検討する必要があります。
③売り買い同時決済なら費用負担を最小化
「買い先行」によるダブルローンや、「売り先行」による仮住まいの費用負担を避ける方法として、「売り買い同時決済」があります。
これは、旧居の売却引渡しと新居の購入引渡しを同日に行う方法です。
具体的には、以下の手順を踏みます。
- まず、旧居の売却先を決め、引渡し日を確定させる。
- その日までに新居を購入する契約を結び、引渡し日を合わせる。
この方法は調整が難しいものの、不動産会社や司法書士、金融機関、売主・買主が協力することで実現可能です。
まずは今の家の売却価格をチェック
- 住宅ローンを完済できるか
- 新居購入に充てられる予算はいくらか
この2つを考えるには、”今住んでいる家がいくらで売れるか”を調べる必要があります。
じっくり資金計画を立てて買い替えたあとの生活で苦しまないためにも、まずは今の家の売却価格をチェックしておきましょう。
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